L'immobilier explose en Turquie -

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L'immobilier explose en Turquie - Interview de Kerem Oral

L'économie turque se porte plutôt très bien, avec une croissance spectaculaire de 7,3% au dernier trimestre 2005. Par voie de conséquence, le pouvoir d'achat des turcs a augmenté et les placements de l'argent se sont diversifiés. Quand sa capacité d'achat augmente, dans quel secteur est-il stratégique d'investir ? L'immobilier. En plus, une loi promulguée en janvier 2006 vient d'ouvrir aux étrangers la possibilité d'investir sur le terrain immobilier en Turquie à condition que les turcs réciproquement puissent acheter un bien immobilier dans leur pays. La Belgique a d'ores et déjà satisfait à cette condition : un belge peut acheter en Turquie puisque un turc peut acheter en Belgique. Il faut dire que les prix sont attractifs en Turquie comparativement aux prix du sud de l'Europe en Espagne, ou en France, où les prix ont flambé. La Turquie représente donc un nouveau marché pour les investisseurs : de plus en plus d'étrangers du coup achètent un bien en Turquie, à Bodrum, Antalya…dans des stations balnéaires avec un littoral attirant, un climat qui fait rêver, un riche passé et une Histoire à connaître. Même les locaux, turcs se situant au-dessus de la classe moyenne, commencent aussi à investir le marché des résidences secondaires. Mais cette fièvre immobilière touche tout le pays et notamment la métropole d'Istanbul où là aussi les prix s'envolent : le tarif du mètre carré à Istanbul rejoint voire dépasse le prix du mètre carré des grandes capitales européennes. La demande de biens immobiliers a pour conséquence la hausse des prix rendant ainsi difficile l'accès à la propriété, pourtant la population turque cherche aussi à devenir propriétaire grâce aux nouvelles possibilités de prêts.

Pour aller plus loin sur cette question de la fièvre immobilière en Turquie, Kerem Oral architecte en vue à Istanbul, a accepté de répondre à mes questions.


kerem.PNGNé en 1970, Kerem est diplômé de l'Ecole d'Architecture de Grenoble. Son expérience professionnelle s'est approfondie grâce à son passage dans plusieurs cabinets d'architectes reconnus en France. Il a obtenu les félicitations du Jury pour le concours de St Julien en Genevois. Puis il a rejoint le groupe français BEG créée en 1966, aujourd'hui reconnu au niveau Européen pour son expertise en matière d'ingénierie de la grande distribution et qui propose trois types d'interventions : la maîtrise d'ouvrage déléguée, la maîtrise d'œuvre d'opération et la réalisation en ensemblier « clé en main ». Kerem Oral a travaillé ensuite avec Carrefour, entreprise française de grande distribution pour la construction du premier Carrefour turc. Kerem a rejoint l'entreprise familiale en 1996 et s'est investi à la fois dans le design, l'architecture pure, le management de projet de construction.

Mimar Oral est une des principales entreprises turques d'architecture, de design d'intérieur et de construction, reconnue pour ces innovations dans la conception architecturale et pour l'exécution parfaite de ses projets de construction. Etablie en 1933, l'entreprise est connue pour sa grande expérience des bâtiments complexes, à usage privé ou commercial, hôtels, bureaux ou villas privées.


Interview de Kerem Oral

On parle aujourd'hui d'un boom immobilier en Turquie, est-ce une réalité ?

Nous pouvons parler de boom immobilier en effet sur toute la Turquie, notamment à Istanbul. Dans le milieu immobilier aujourd'hui, Istanbul joue le rôle d'Exapôle, c'est-à-dire la demande est surtout centrée sur Istanbul. Nous remarquons une hausse des chantiers de construction, une des raisons de cette augmentation est une immigration intense qui déferle sur la ville. Du coup, il n'y a pas assez de logements. Ce boom touche aussi tout le reste du pays, beaucoup d'anglais et d'allemands s'installent en Turquie, et des retraités achètent au sud de la Turquie pour y passer une partie de l'année. Il faut dire que le remboursement de l'investissement est plus rapide en Turquie qu'en France. Si un investissement, quel que soit son envergure, est rentable sur 10 ans en France, il faut trois ou quatre ans maximum en Turquie. Il est donc plus intéressant d'investir en Turquie qu'en France.

Y a-t-il des quartiers en plein essor à Istanbul, des quartiers en rénovation, en crise ou en vue ?

On ne peut pas considérer qu'il y ait des quartiers à Istanbul à proprement parler. Un « quartier » à Istanbul peut représenter jusqu'à 2 millions d'habitants à lui seul. On emploie une métaphore pour décrire Istanbul, c'est une Mégapole tel un corps humain avec un cerveau, des yeux, qui sont le nerf de la ville, puis les mains les jambes comme des branches qui sont les zones périphériques. Istanbul est toujours en pleine expansion et en rénovation depuis les années 80. La ville entière est en chantier. Trois paramètres pour expliquer ce phénomène d'intense urbanisation :
• un manque d'habitat criant dû à une forte immigration sur Istanbul notamment,
• une insalubrité totale : il faut détruire ce qui est inutilisable ou non fonctionnel pour faire à la place du fonctionnel et du salubre. Il faut que les immeubles obéissent enfin aux normes antisismiques.
• Istanbul et son histoire. Dès le XIXe siècle, Istanbul accueillait déjà plus d'un million d'habitants. L'habitat était alors en bois, utilisant la technique de construction typiquement ottomane. À cause des tremblements de terre, d'inondations, d'incendies successifs, plusieurs immeubles ont été endommagés. Nous sommes en train de prendre conscience de la valeur patrimoniale de nos monuments et bâtiments. Comment les conserver et les réhabiliter ?

Il y a aussi des chantiers au coeur de la ville, et pas seulement en périphérie. En conséquence, puisqu'il n'existe presque plus de terrains pour pouvoir construire, il faut trouver d'autres espaces. Il y a du coup des villes satellites qui sont en train de se créer autour Istanbul : n'oublions pas que de l'est à l'ouest l'envergure d'Istanbul est de 200 kms en comptant ces villes dites satellites. Ce développement est possible grâce aux axes d'autoroutes inter-villes. Le chemin de fer en Turquie est délaissé d'une certaine manière, puisque la géographie de la Turquie est difficile et qu'elle rend coûteuse la construction ferroviaire. Le choix était donc d'investir sur les voies routières.

Istanbul est-elle la seule à connaître pareille expansion ?

On note une expansion de toute la Turquie du sud à l'est, y compris Ankara. Il existe partout des chantiers. Depuis qu'il y a une forte concurrence dans le textile, la plupart des investissements se sont canalisés vers l'immobilier partout sur toute la Turquie. Dans la macroéconomie turque, le secteur textile fut longtemps l'unique moteur générateur de l'économie. Si la Turquie est toujours un gros producteur de textile, le façonnage, la transformation du textile se fait en Italie ou en France. Or, on s'aperçoit maintenant que l'immobilier est un secteur générateur de profits pour le pays. Les coûts de construction sont moindres pour une qualité identique, ce qui attire les investisseurs sur l'ensemble du pays. Les entrepreneurs turcs doivent en plus se soumettre aux normes ISO, DIN, BVQI. Mais pour Istanbul, c'est assez particulier, l'expansion y est fantastique : 15 millions d'habitants y vivent sur les deux rives du Bosphore. Par exemple, une des rues ultra-commerçantes d'Istanbul, Istiklal Caddesi, et bien pas moins de 2 millions de personnes la fréquentent chaque week-end. Par ailleurs, le coût du terrain est beaucoup plus cher en Turquie, par rapport à plusieurs pays européens notamment. Nous ne pouvons même pas fixer en centre-ville le prix au mètre carré tellement cela peut varier. Un autre phénomène de l'urbanisme, propre à Istanbul, à noter, est celui de la « dent creuse ». Cela veut dire qu'il existe plusieurs bâtiments au milieu de nulle part détruits en tout ou partie, soit des monuments historiques ou des anciennes maisons, qui attendent des investisseurs pour être rénovés et réhabilités. Il s'agit de repérer ces « dents creuses », de plus en plus convoitées vu le manque de terrain à bâtir !


L'entreprise Oral rayonne en Turquie et au delà des frontières Turque. Vous êtes connus, reconnus et largement sollicités. Qu'est ce qui vous différencie des autres ?

Oral possède un bureau qui offre beaucoup de services, des conseils variés en amont de la construction propre des immeubles. Nous sommes aussi les concepteurs du plus grand nombre d'hôtels en Turquie dans les trois dernières années (15 hôtels). Le tourisme est un moyen d'investir pour les turcs comme pour les étrangers. Mais justement la Turquie n'a pas encore la place qu'elle mérite au niveau du Tourisme. Le revenu annuel du tourisme en Turquie représente 25 milliards d'euros, alors que nous avons tous les ingrédients pour engranger des profits, des recettes encore plus grands. La situation géopolitique de la Turquie nous permet d'être à une bonne place stratégique pour nouer des contacts avec nos voisins. Tout d'abord nos voisins proches, les pays dits post communistes en pleine expansion comme le Kazakhstan, l'Azerbaïdjan, le Turkménistan, mais aussi l'Irak ou encore l'Iran. Nous nous intéressons à ces pays-là pour des raisons stratégiques et pour des raisons pratiques. Nous avons plusieurs façons de travailler. Notre société, historiquement parlant, a noué des partenariats privilégiés avec la Russie, l'Azerbaïdjan, la Tunisie ou le Portugal. Nous avons un savoir-faire que nous exportons et que nous vendons dans ces pays là, cela se traduit sous plusieurs formes : les Projets Architecturaux, les Projets de Management de Construction, la construction pure, et le service de consulting. Actuellement, nous nous plaçons comme consultant auprès d'investisseurs qui investissent. En Irak par exemple, nous conseillons des entrepreneurs sur un projet de construction de l'hôtel Al Rachid de Bagdad, en travaillant avec un cahier des charges spécifiques imposé par les normes américaines. En Iran, notre société Oral a déjà préparé un projet pour un investisseur turc qui allait construire une l'usine près de Tebriz. En Tunisie, nous avons été saisis d'un projet de chantier sur un hôtel 5 étoiles à Hammamet.


Y a-t-il possibilité pour les individus de devenir propriétaires en Turquie ?


Du côté des constructions individuelles, le système de prêts en Turquie est en train de se mettre en place. Depuis que la monnaie est stable, l'économie turque a pris une place importante et peut se permettre de mettre en place des structures de prêts immobiliers sur 20 ou 30 ans pour que des jeunes couples accédent à la propriété.
Voyez-vous la possible entrée de la Turquie dans l'Union Européenne comme une chance, un défi ?

Avant on parlait de la CEE : Communauté Economique Européenne, aujourd'hui la dénomination a changé, on parle seulement de Communauté Européenne ; pour moi, ce sont deux significations différentes. Économiquement parlant bien sûr que le voisin turc, laïque, État de droit, pays démocratique, avec une expansion annuelle d'environ 10 %, troisième meilleure expansion mondiale, est un atout pour l'Europe, bien sûr qu'économiquement, la Turquie doit faire partie de l'Union Européenne. Politiquement, savoir si la Turquie doit être membre à part entière, c'est autre chose. Il me semble que le leader légendaire turc, Atatürk a dit, je cite « Oh jeunesse turque, je vous laisse mon héritage : la République Turque, pour que vous l'ameniez au niveau des pays modernes ». Nous sommes en train de travailler pour cela. Que ce soit politiquement et économiquement. Il est évident qu'un pays qui apprend la Démocratie depuis seulement 1923, date de la fondation de la République Turque, doit encore travailler pour que son peuple puisse s'épanouir de sa richesse. Il se trouve que la Turquie réalise cette évolution de manière plus rapide que ce que nous aurions pu prévoir. Du jamais vu ! En plus, la Turquie est constituée d'un peuple riche et varié. Cette diversité est notre force, nous apprivoisons notre force. Notre union fait de notre pays un exemple et la Turquie est en train de prendre une place importante dans l'histoire du monde.

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